매매계약서에 서명하기 전, 계약금과 하자 조항까지 살펴볼 점
서명 전에는 목적물과 이전할 권리, 대금 및 이행 시점을 구두 합의와 계약서에서 대조해야 합니다. 계약금의 해약금 성격, 위약금 특약, 하자 책임의 조건도 구별해 확인합니다.
매매계약은 한쪽이 재산권을 이전하고 다른 쪽이 대금을 지급하기로 합의하면 성립합니다. 따라서 서명 전에는 목적물과 이전할 권리, 대금, 양쪽의 이행 시점이 구두로 합의한 내용과 계약서에서 일치하는지 대조해야 합니다.
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계약서에는 무엇을 매매하는지와 어떤 권리를 넘기는지가 드러나야 합니다.
매도인은 목적이 된 권리를 이전하고 매수인은 대금을 지급하는 것이 기본 의무입니다.
특별한 약정이나 관습이 없으면 두 의무는 동시에 이행합니다.
그러므로 대금 지급일과 인도·권리 이전 시점을 각각 확인하고, 한쪽에만 기한이 적혀 있다면 상대방 의무의 기한도 어떻게 정했는지 살펴봅니다.
계약금은 이름만 보고 위약금이라고 판단하면 안 됩니다. 별도 약정이 없으면 계약금 등으로 건넨 돈은 이행에 착수하기 전 해제할 때 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 돌려주는 해약금으로 기능할 수 있습니다.
이 방식으로 계약을 해제하면 손해배상을 청구할 수 없습니다. 반면 계약금이 위약금으로 당연히 상대방에게 귀속되는 것은 아니며, 위약금으로 정하려면 그 취지의 특약이 있는지 확인해야 합니다.
목적물 자체뿐 아니라 그 목적물에 관한 권리에도 문제가 있을 수 있습니다.
권리의 전부나 일부가 타인에게 속하거나, 목적물에 제한물권·저당권 등이 설정된 경우에는 매수인이 그 사실을 알았는지, 매도인이 권리를 이전할 수 있는지에 따라 해제·대금 감액·손해배상 가능성이 달라집니다.
행사 기간이 정해진 권리도 있으므로 계약서의 표현만으로 구제 방법을 단정하지 말고, 문제의 종류와 알게 된 시점을 함께 확인해야 합니다.
목적물에 하자가 있는 경우에도 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 담보책임을 묻기 어려울 수 있습니다.
종류를 정해 매매한 물건은 하자 없는 물건을 청구할 수 있는 경우도 있습니다.
담보책임을 면제하는 특약이 있더라도 매도인이 알고도 알리지 않은 사실이나 제삼자에게 권리를 설정·양도한 행위까지 책임을 면하는 것은 아닙니다.
가령 매수인이 계약서에 서명하기 직전이라면, 먼저 구두로 들은 대금·인도일과 문서의 기재를 나란히 확인할 수 있습니다.
이어 계약금 조항이 해약금인지 위약금 특약인지 구별하고, 목적물의 하자나 제삼자의 권리 제한을 알게 된 경우를 계약서가 어떻게 다루는지 살핍니다.
판단에 필요한 사실이 문서에 분명하지 않다면 서명 전에 당사자에게 확인해 합의 내용을 기록하는 편이 조건을 대조하는 데 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
계약금은 계약을 어기면 언제나 상대방에게 귀속되나요?
아닙니다. 위약금 특약이 없다면 계약금이 위약금으로 당연히 귀속되는 것은 아닙니다.
해약금으로 계약을 해제하는 경우의 요건과 효과도 별도로 확인해야 합니다.
매도인이 하자 책임을 지지 않는다고 계약서에 적으면 책임이 모두 없어지나요?
그렇지 않습니다. 담보책임을 면제하는 특약이 있어도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실이나 제삼자에게 권리를 설정·양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못합니다.
서명 전 확인의 기준
계약서의 조항을 각각 읽는 데 그치지 말고, 목적물·권리·대금·이행 시점과 계약금 및 하자 책임을 서로 연결해 확인해야 합니다. 구두 합의와 문서가 다르거나 조건의 의미가 불분명하다면 그 차이를 해소한 뒤 서명하는 것이 중요합니다.